Anexo 9 de la RMF: opción para actualizar deducciones en la venta de inmuebles

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles pueden efectuar diversas deducciones para determinar el ISR correspondiente. Entre las deducciones permitidas se encuentran el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones.

Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles tratándose de bienes inmuebles, el artículo 121 de la Ley del ISR establece el siguiente procedimiento:

·      Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

·      El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. En ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.

A pesar de que en la Ley de ISR se contempla la posibilidad de actualizar el costo con la aplicación de los INPC, en la RMF a través de la regla 3.15.1. se contempla que las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles podrán optar por efectuar la actualización de las deducciones, conforme al artículo 121 de la Ley del ISR, o bien, aplicando la tabla contenida en el Anexo 9 de la RMF para 2026. 

La tabla del Anexo 9 se integra por dos columnas:

Columna 1: Cuando el tiempo transcurrido sea: permite identificar la antigüedad del inmueble.

Columna 2: El factor correspondiente será: indica el factor que deberá aplicarse para actualizar el costo.

Antes de determinar el ISR por la venta de un inmueble, es recomendable comparar el resultado obtenido mediante ambos procedimientos para identificar cuál representa un mayor beneficio para el contribuyente.

La opción prevista en el Anexo 9 puede resultar más favorable que la actualización mediante el INPC, dependiendo de la antigüedad del inmueble y de las circunstancias particulares de cada operación.

Capítulo 3.15. De los ingresos por enajenación de bienes 

Opción para la actualización de deducciones

3.15.1. Para los efectos del artículo 121 de la Ley del ISR, las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles, podrán optar por efectuar la actualización de las deducciones, conforme a dicho artículo, o bien, aplicando la tabla contenida en el Anexo 9. 

Tabla a que se refiere la regla 3.15.1. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, para la opción de actualización de deducciones que señala el artículo 121 de la Ley del ISR

Para los efectos del artículo 121 de la Ley del ISR, en relación con la regla 3.15.1., se da a conocer la tabla con la opción para deducciones de las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles.

LCP Miguel Ángel Enríquez Ureña.