EMISIÓN DE COMPROBANTES POR EL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO DEL CONDOMINIO

Una de las dudas en materia de CFDI es acerca de la emisión de comprobantes por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio.

El SAT en su página de internet, publica un extracto de las resoluciones favorables a contribuyentes que deriven de consultas reales y concretas. Estos extractos no generan derechos para los contribuyentes, pero sirven para que el particular conozca la manera en la que la autoridad hacendaria resuelve las consultas reales y concretas, en la aplicación de las diversas disposiciones fiscales y aduaneras.

Se publicó un extracto relacionado con el tema en comento, en el cual una Asociación civil que su objeto social es administrar un Condominio y manifiesta que por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio no se encuentra obligada a la emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) debido a que no se encuentra en los supuestos del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre Renta, que es por la obtención de ingresos por enajenación, prestación de servicios y por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, ya que dichas cuotas son contribuciones del Condominio.

La autoridad a través del primer artículo resolutivo señala que: Se confirma el criterio sustentado por la contribuyente en el sentido de que no se encuentra obligada a la emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio, debido a que no se encuentra en los supuestos del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, siempre y cuando la Asociación Civil se dedique exclusivamente a la Administración de un inmueble de propiedad en condominio.

LCP Miguel Ángel Enríquez Ureña

ANTECEDENTES:

1.- Manifiesta la promovente, que es una Asociación Civil constituida conforme a las leyes del estado de Jalisco mediante el instrumento público número XXX de XXX, pasado ante la fe pública del Notario Público. 2.- Que su objeto social es administrar un Condominio, el cual se encuentra establecido en la cláusula “SEXTA” del instrumento público número XXX de XXX, pasado ante la fe pública del Notario Público. 3.- Refiere, la promovente que se encuentra ubicado en el Municipio de Puerto Vallarta del Estado de Jalisco constituido a través del instrumento público número XXX el XXX. 4. Señala, que su cargo para el ejercicio 2019, fue ratificado mediante Instrumento Público número XXX de XXX de XXX de 2019, pasado ante la fe pública del Notario Público, a través del cual se protocoliza la asamblea general ordinaria de condóminos de XXX de XXX de 2019 y, que dentro del punto número tres del orden del día los condóminos acordaron que se designe como Administrador del condominio a la asociación civil con una contraprestación fija de $XXX, más variables como seguro, bonos, etc. 5.- Manifiesta, que encuadra en el supuesto establecido en el artículo 79 en la fracción XVIII de la Ley del Impuesto sobre la Renta, debido a que es una asociación civil que se dedica exclusivamente a la administración de un inmueble propiedad en condominio y, en consecuencia se encuentra registrada en el régimen fiscal de las personas morales no contribuyentes del impuesto sobre la renta. 6.- Refiere, que debido al ingreso en cantidad de $XXX por la prestación de servicio de administración del condominio deberá de expedirse comprobante fiscal conforme al artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. 7.- Señala, que con la designación de Administrador, dentro de sus facultades y obligaciones se encuentra la de cobrar las cuotas aprobadas del Condominio. 8.- Añade, que el monto de las cuotas de mantenimiento aprobado en la asamblea asciende a $XXX que forma parte del patrimonio del Condominio y, que dichas cuotas son contribuciones de los condóminos para sufragar los gastos de mantenimiento, operación y servicios del propio condominio. 9.- Manifiesta, que por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio XXX no se encuentra obligada a la emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) debido a que no se encuentra en los supuestos del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre Renta, que es por la obtención de ingresos por enajenación, prestación de servicios y por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, ya que dichas cuotas son contribuciones del Condominio. 10.- Señala, que su criterio se encuentra soportado con una resolución favorable con código verificador 27/CFF/2017-RF-Comprobantes de fecha 8 de noviembre de 2017. 11.- Manifiesta, que los hechos vertidos en la presente consulta, no han sido planteados previamente ante esta Administración u otra distinta, ni han sido materia de medios de defensa ante autoridades administrativas o jurisdiccionales. 12.- Refiere, que la consulta que plantea no ha sido materia de un medio de defensa y que a la fecha no se encuentra sujeta al ejercicio de las facultades de comprobación por parte de personal del Servicio de Administración Tributaria.

CONSIDERANDOS:

A efecto de dar respuesta a su planteamiento, respecto a la obligación de expedir comprobantes fiscales digitales por Internet (CFDI), el artículo 29, primer párrafo del Código Fiscal de la Federación señala lo siguiente: “Artículo 29. Cuando las leyes fiscales establezcan la obligación de expedir comprobantes fiscales por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que se perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen, los contribuyentes deberán emitirlos mediante documentos digitales a través de la página de Internet del Servicio de Administración Tributaria. Las personas que adquieran bienes, disfruten de su uso o goce temporal, reciban servicios o aquéllas a las que les hubieren retenido contribuciones deberán solicitar el comprobante fiscal digital por Internet respectivo. (…)” (Énfasis añadido) Conforme a lo anterior, se desprende que los contribuyentes tienen la obligación de expedir un Comprobante Fiscal Digital por Internet cuando las leyes fiscales así lo establezcan, por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que se perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen, debiendo emitirlos a través de la página de Internet del Servicio de Administración Tributaria. Por su parte, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) en su artículo 79, primer párrafo, fracción XVIII, señala lo siguiente: “Artículo 79. No son contribuyentes del impuesto sobre la renta, las siguientes personas morales: […] XVIII. Asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio. […]” Énfasis añadido Asimismo, el artículo 86, primer párrafo, fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta, dispone: “Artículo 86. Las personas morales a que se refiere este Título, además de las obligaciones establecidas en otros artículos de esta Ley, tendrán las siguientes: […] II. Expedir y recabar los comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones y erogaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes. […]” Énfasis añadido Como se advierte, los artículos transcritos corresponden al Régimen Fiscal de las personas morales con fines no lucrativos del Título III de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y de éstos se desprende que las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, no son contribuyentes del impuesto sobre la renta. No obstante lo anterior, de conformidad con el artículo 86, fracción II de la citada ley, las personas morales con fines no lucrativos tienen la obligación, entre otras, de expedir comprobantes fiscales cuando enajenen bienes, presten servicios u otorguen el uso o goce temporal de bienes. Asimismo, para el caso que nos ocupa, es necesario tener presente lo dispuesto por el artículo 5° del Código Fiscal de la Federación, que establece lo siguiente: “Artículo 5: Las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares y las que señalan excepciones a las mismas, así como las que fijan las infracciones y sanciones, son de aplicación estricta. Se considera que establecen cargas a los particulares las normas que se refieren al sujeto, objeto, base, tasa o tarifa. Las otras disposiciones fiscales se interpretarán aplicando cualquier método de interpretación jurídica. A falta de norma fiscal expresa, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del derecho federal común cuando su aplicación no sea contraria a la naturaleza propia del derecho fiscal.” (Énfasis añadido) De lo anterior, se desprende que son de aplicación estricta las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares, las que señalen excepciones a las mismas, así como las que fijen infracciones y sanciones, así como que las demás disposiciones fiscales se podrán interpretar utilizando cualquier método de interpretación jurídica, además de poder aplicarse supletoriamente las disposiciones del derecho federal común, a falta de norma fiscal expresa. Con este marco de referencia, se procede a analizar lo dispuesto en el artículo 951 del Código Civil Federal, el cual establece: “Artículo 951 (…) Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.” (Lo resaltado es propio) En ese tenor, se procede a analizar lo dispuesto al artículo 2 de la Ley de Propiedad de Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la cual es utilizada de manera supletoria de conformidad con el artículo 5° del Código Fiscal de la Federación, que indica: “Artículo 2. Para efectos de ésta Ley se entiende por: (…) ASAMBLEA GENERAL: Es el órgano del condómino, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común, celebrada en los términos de la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno. CONDOMINIO: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal. CONDÓMINO: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio. […] CUOTA ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común. CUOTA EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios. […]” (Énfasis añadido) De la disposición transcrita, se desprenden diversos conceptos dentro de los cuales se encuentran las cuotas ordinarias y extraordinarias, mismas que consisten en una cantidad monetaria fijada por la Asamblea General del Condominio, con el fin de sufragar gastos comunes a dicho inmueble. Atento a lo anterior, se puede concluir que las cuotas ordinarias y extraordinarias que aportan los condóminos, fijadas como una obligación a través de la Asamblea General y que derivan de la Ley de la materia, no tienen la naturaleza de una contraprestación o retribución por la recepción de un servicio; puesto que, como ya se señaló, el objeto de estas cuotas es cubrir los gastos de mantenimiento comunes al condominio. Ahora, el artículo 43, primer párrafo, fracciones VI, IX y XI de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, establece: “Artículo 43. Corresponderá al Administrador: (…) VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley; (…) IX. Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la Asamblea General o por el Reglamento Interno; así como efectuar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos, (…) XI. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba; (…)” (Énfasis añadido) Como se puede observar, la citada Ley establece facultades específicas para el Administrador, dentro de las cuales se destaca el realizar actos de administración y conservación que el condominio requiera, tal como la contratación de servicios para las áreas y bienes de uso común, efectuando los gastos que se requieran con cargo a los fondos de mantenimiento y reserva, mismos que se constituyen con las cuotas ordinarias y extraordinarias. De igual forma, se precisa que el Administrador es el encargado de recaudar el monto de las cuotas que deban pagar los condóminos, otorgando el recibo que corresponda por dichos pagos. Con apoyo en las disposiciones legales hasta aquí analizadas, se puede concluir que las cuotas ordinarias y extraordinarias que recaudan las Asociaciones Civiles constituidas exclusivamente para la administración de un condominio, no se ubican en el supuesto previsto por el artículo 86, fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta, toda vez que dichas cuotas no se pagan por el servicio prestado por la Asociación Civil, sino para sufragar los gastos de mantenimiento comunes al inmueble. En relación con lo anterior, es de utilidad analizar lo que dispone el artículo 30, párrafo primero, fracciones IV y V del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta: “Artículo 30. Los contribuyentes que paguen el Impuesto a su cargo en términos del Título II de la Ley, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho Impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos que establece la Ley, se cumpla con lo siguiente: (…) IV. Que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos de conservación y mantenimiento, y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique: […] V. En el caso de que el administrador reciba contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir un comprobante fiscal a nombre de la asamblea general de condóminos, el cual deberá incluirse cuando se elaboren las constancias en los términos establecidos en la fracción IV de este artículo, y ([…)” (Énfasis añadido) De lo anterior, se advierte en la parte que aquí interesa que en el supuesto de que el administrador reciba contraprestaciones por los servicios de administración, deberá expedir el comprobante fiscal respectivo a nombre de la Asamblea General, más no por el pago de las cuotas que se reciban por parte de los condóminos. Por lo expuesto, es dable concluir que las Asociaciones Civiles constituidas exclusivamente para la administración de un condominio, no se ubican en el supuesto previsto por el artículo 86, fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta, esto es, expedir comprobantes fiscales digitales por internet por concepto de cuotas de mantenimiento, toda vez que dichas cuotas no se pagan por el servicio prestado por la Asociación Civil, sino para sufragar los gastos de mantenimiento comunes al inmueble. Asimismo, que de conformidad con lo establecido por el artículo 30 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, el administrador que reciba contraprestaciones por los servicios de administración, deberá expedir el comprobante fiscal respectivo a nombre de la Asamblea General, mas no por el pago de las cuotas que se reciban por parte de los condóminos.

RESOLUTIVO:

Primero. Se confirma el criterio sustentado por la contribuyente en el sentido de que no se encuentra obligada a la emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio, debido a que no se encuentra en los supuestos del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, siempre y cuando la Asociación Civil se dedique exclusivamente a la Administración de un inmueble de propiedad en condominio. Segundo. De conformidad con el artículo 34, segundo párrafo del Código Fiscal de la Federación, los criterios establecidos en el presente oficio son de aplicación obligatoria para las autoridades fiscales, hasta en tanto no se modifiquen los hechos, circunstancias o disposiciones legales sobre los que versa la consulta y no se hayan ejercido las facultades de comprobación previo a la presentación de la misma. Asimismo, en términos del tercer párrafo de la citada disposición legal, esta administración no quedará vinculada con la respuesta otorgada a través de la presente, si los términos de la consulta no coinciden con la realidad de los hechos o datos consultados o se modifica la legislación aplicable. Tercero. La presente resolución se emite con base en los datos aportados en su promoción, sin prejuzgar la veracidad de los mismos. Cuarto.- Notifíquese